คำนวณผ่อนบ้าน 2569: ผ่อนเดือนละเท่าไร สูตร ตัวอย่าง DTI

ซื้อบ้านเป็นภาระการเงินที่ใหญ่ที่สุดในชีวิตคนส่วนใหญ่ ก่อนตัดสินใจ ต้องรู้ว่าผ่อนเดือนละเท่าไร ดอกเบี้ยทั้งหมดเท่าไร และรายได้พอผ่อนไหม

→ คำนวณค่าผ่อนบ้านของคุณเลย (ฟรี)

ข้อมูลในบทความนี้ใช้เพื่อการศึกษาเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำด้านสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขแตกต่างกันตามธนาคารและโปรไฟล์ผู้กู้ ควรเปรียบเทียบจากหลายธนาคารก่อนตัดสินใจ

---

สรุปด่วน: คำนวณผ่อนบ้าน 2569

หัวข้อ	สรุป
ดอกเบี้ยบ้าน MRR เฉลี่ย	6.045% (มี.ค. 2569, ธปท.)
อัตราจริงที่ลูกค้าได้	2.65-5.5% (โปรถึง MRR)
Teaser rate 1-3 ปีแรก	2.0-3.5%
เงินดาวน์	5-20% (บ้านหลังแรก กู้ได้สูงสุด 95%)
ระยะเวลาผ่อน	15-30 ปี
DTI สูงสุด	ไม่เกิน 40% ของรายได้
วิธีคิดดอกเบี้ย	ลดต้นลดดอก (Effective Rate)

→ คำนวณค่าผ่อนตามราคาบ้านจริงของคุณ

---

คำนวณผ่อนบ้าน: ตัวอย่าง 3 ระดับราคา

ตัวอย่างด้านล่างใช้สมมติฐาน: เงินดาวน์ 10%, ดอกเบี้ยคงที่ 6.045% (MRR เฉลี่ย), ผ่อน 30 ปี (สูตรลดต้นลดดอก)

ราคาบ้าน	เงินดาวน์ 10%	ยอดกู้	ค่างวด/เดือน	ดอกเบี้ยรวม 30 ปี
2 ล้าน	200,000	1,800,000	~10,900	~2,100,000
3 ล้าน	300,000	2,700,000	~16,300	~3,200,000
5 ล้าน	500,000	4,500,000	~27,200	~5,300,000

ดอกเบี้ยรวม 30 ปี สูงกว่าเงินกู้ตั้งต้น: บ้าน 3 ล้าน กู้ 2.7 ล้าน จ่ายดอกเบี้ยรวม ~3.2 ล้าน จ่ายทั้งหมด ~5.9 ล้าน นี่คือเหตุผลที่การเร่งผ่อนหรือผ่อนสั้นลงช่วยประหยัดเงินได้มาก

→ ใส่ตัวเลขจริงของคุณ: เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน

---

ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก คืออะไร

สินเชื่อบ้านในไทยคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก (Effective Rate): ดอกเบี้ยคิดจากเงินต้นคงเหลือที่ลดลงทุกเดือน

• เดือนแรก: ดอกเบี้ยสูงสุดเพราะเงินต้นเต็ม
• เดือนหลัง: เงินต้นลดลง ดอกเบี้ยลดลงตาม เงินที่ไปตัดเงินต้นเพิ่มขึ้น

ตัวอย่าง: กู้ 2.7 ล้าน ดอกเบี้ย 6.045% ผ่อนเดือนละ 16,300

เดือน	ค่างวด	ดอกเบี้ย	ตัดเงินต้น	เงินต้นคงเหลือ
1	16,300	13,600	2,700	2,697,300
12	16,300	13,500	2,800	2,667,200
120 (ปีที่ 10)	16,300	11,100	5,200	2,193,000
240 (ปีที่ 20)	16,300	6,800	9,500	1,329,000
360 (ปีที่ 30)	16,300	80	16,220	0

สังเกต: ช่วง 10 ปีแรก ดอกเบี้ยกินเกือบ 80% ของค่างวด ช่วงท้ายเงินไปตัดเงินต้นเกือบทั้งหมด

---

ดอกเบี้ยโปร (Teaser Rate) vs หลังหมดโปร

ธนาคารมักเสนอ teaser rate ดอกเบี้ยต่ำ 1-3 ปีแรก หลังจากนั้นปรับเป็นอัตราลอยตัว

ช่วง	ดอกเบี้ย (ตัวอย่าง)	ค่างวด (กู้ 2.7 ล้าน 30 ปี)
ปีที่ 1-3 (teaser)	3.0%	~11,400
ปีที่ 4+ (MRR)	6.045%	~16,300

ค่างวดเพิ่มขึ้น ~43% หลังหมดโปร ต้องเตรียมรับค่างวดที่สูงขึ้น ไม่ใช่วางแผนจากดอกเบี้ยโปรอย่างเดียว

ข้อแนะนำ: คำนวณค่าผ่อนจากดอกเบี้ยหลังหมดโปรเป็นหลัก ถ้าผ่อนไหว = ปลอดภัย ส่วนช่วง teaser rate ให้นำส่วนต่างไปเร่งผ่อนเงินต้น

---

DTI: รายได้เท่าไรถึงกู้บ้านได้

DTI (Debt-to-Income Ratio) = สัดส่วนหนี้ที่ต้องจ่ายต่อเดือน / รายได้ต่อเดือน

ธนาคารกำหนด DTI ไม่เกิน 40%

รายได้/เดือน	ผ่อนหนี้ทั้งหมดไม่เกิน (40%)	ถ้าผ่อนรถ 8,000 เหลือผ่อนบ้านได้
30,000	12,000	4,000
50,000	20,000	12,000
80,000	32,000	24,000
100,000	40,000	32,000

DTI นับทุกหนี้รวมกัน: ผ่อนบ้าน + ผ่อนรถ + บัตรเครดิต + สินเชื่อส่วนบุคคล ธนาคารดูจากข้อมูลเครดิตบูโร ถ้ามีหนี้อื่นอยู่ วงเงินที่กู้บ้านได้จะลดลง

→ คำนวณ DTI ของคุณ: เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้าน (มีช่อง DTI ให้ดู)

---

ผ่อน 20 ปี vs 30 ปี: ต่างกันเท่าไร

เปรียบเทียบ (กู้ 2.7 ล้าน 6.045%)	ผ่อน 20 ปี	ผ่อน 30 ปี
ค่างวด/เดือน	~19,400	~16,300
จ่ายทั้งหมด	~4,660,000	~5,870,000
ดอกเบี้ยรวม	~1,960,000	~3,170,000
ประหยัดดอกเบี้ย	1,210,000	(baseline)

ผ่อน 20 ปี จ่ายเดือนละเพิ่ม 3,100 แต่ประหยัดดอกเบี้ย 1.2 ล้าน

---

เร่งผ่อนบ้าน: ประหยัดดอกเบี้ยจริงเท่าไร

ผ่อนตามปกติ ~16,266/เดือน แต่จ่ายเพิ่มอีก 3,000/เดือน เป็น ~19,266 (เงินส่วนเพิ่มไปตัดเงินต้นโดยตรง)

สถานการณ์ (กู้ 2.7 ล้าน 6.045%)	ผ่อนหมดใน	ดอกเบี้ยรวม
ผ่อนปกติ ~16,266	30 ปี	~3,156,000
เร่งผ่อน +3,000 (รวม ~19,266)	~20 ปี	~1,994,000
ประหยัด	~10 ปี	~1,162,000

จ่ายเพิ่มเดือนละ 3,000 ประหยัดดอกเบี้ยได้กว่า 1.16 ล้านบาท และผ่อนหมดเร็วขึ้นเกือบ 10 ปี

ยิ่งเร่งผ่อนตั้งแต่ปีแรกยิ่งประหยัดมาก เพราะช่วงแรกดอกเบี้ยกินสัดส่วนสูงสุด การตัดเงินต้นเร็วลดดอกเบี้ยแบบทบต้นย้อนกลับ

---

ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมนอกจากค่าผ่อน

รายการ	ประมาณ
เงินดาวน์	5-20% ของราคาบ้าน
ค่าโอนกรรมสิทธิ์	2% ของราคาประเมิน (บางโปรธนาคารออกให้)
ค่าจดจำนอง	1% ของวงเงินกู้
ค่าประเมินราคา	2,000-5,000 บาท
ค่าประกันอัคคีภัย	ตามวงเงินกู้ (บังคับ)
ค่าส่วนกลาง (คอนโด/หมู่บ้าน)	20-80 บาท/ตร.ม./เดือน

เตรียมเงินสำรองอีก 3-6 เดือน: นอกจากเงินดาวน์ ควรมีเงินสำรองฉุกเฉินอย่างน้อย 3-6 เดือนของค่าใช้จ่ายทั้งหมด อย่าทุ่มเงินทั้งหมดเป็นเงินดาวน์

---

ดอกเบี้ยบ้านลดหย่อนภาษีได้

ดอกเบี้ยเงินกู้ซื้อบ้านลดหย่อนภาษีได้สูงสุด 100,000 บาท/ปี (กู้ร่วมหารเฉลี่ยตามจำนวนผู้กู้)

ถ้าผ่อนบ้านปีละดอกเบี้ย 100,000 บาทขึ้นไป = ลดหย่อนเต็มเพดาน ประหยัดภาษีตามฐาน:

• ฐาน 10% → ประหยัด 10,000/ปี
• ฐาน 20% → ประหยัด 20,000/ปี
• ฐาน 30% → ประหยัด 30,000/ปี

ดูรายการลดหย่อนภาษี 2569 ทุกรายการ | คำนวณภาษีของคุณ

---

คำถามที่พบบ่อย

Q: คำนวณผ่อนบ้านยังไง?

A: ใช้สูตรดอกเบี้ยลดต้นลดดอก หรือง่ายกว่านั้นใช้เครื่องคำนวณสินเชื่อบ้านออนไลน์ฟรี ใส่ราคาบ้าน เงินดาวน์ ดอกเบี้ย ระยะเวลาผ่อน ได้ค่างวดทันที

Q: ผ่อนบ้าน 3 ล้าน เดือนละเท่าไร?

A: บ้าน 3 ล้าน ดาวน์ 10% กู้ 2.7 ล้าน ดอกเบี้ย 6.045% ผ่อน 30 ปี ค่างวดประมาณ 16,300 บาท/เดือน ถ้าได้ดอกเบี้ยโปร 3 ปีแรก 3% ค่างวด 3 ปีแรกประมาณ 11,400 แต่หลังหมดโปรจะเพิ่มขึ้น

Q: DTI คืออะไร ผ่อนบ้านเกี่ยวอย่างไร?

A: DTI คือสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ ธนาคารกำหนดไม่เกิน 40% ถ้ารายได้ 50,000 ผ่อนหนี้ทุกประเภทรวมกันไม่ควรเกิน 20,000 รวมผ่อนบ้าน ผ่อนรถ บัตรเครดิต DTI เกิน 40% โอกาสถูกปฏิเสธสินเชื่อสูง

Q: ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก คืออะไร?

A: คิดดอกเบี้ยจากเงินต้นคงเหลือที่ลดลงทุกเดือน เดือนแรกดอกเบี้ยสูงสุด เดือนหลังลดลงเรื่อยๆ สินเชื่อบ้านในไทยใช้วิธีนี้ทั้งหมด

Q: ผ่อนบ้านกี่ปีดี?

A: ผ่อน 20 ปี ค่างวดสูงกว่าแต่ประหยัดดอกเบี้ยหลายแสนถึงเป็นล้าน ผ่อน 30 ปี ค่างวดต่ำกว่า เหมาะกับคนที่ต้องการเงินเหลือไปลงทุน ทางสายกลางคือผ่อน 25-30 ปีแล้วเร่งผ่อนเมื่อมีรายได้เพิ่ม

Q: เร่งผ่อนบ้าน ประหยัดดอกเบี้ยจริงไหม?

A: จริง เร่งผ่อนเดือนละ 3,000 กู้ 2.7 ล้าน ดอกเบี้ย 6.045% ประหยัดดอกเบี้ยได้กว่า 1.16 ล้านบาท และผ่อนหมดเร็วขึ้นเกือบ 10 ปี ยิ่งเร่งผ่อนตั้งแต่ปีแรกยิ่งประหยัดมาก

---

(ข้อมูล MRR เฉลี่ย 6.045% ณ มี.ค. 2569 จากธนาคารแห่งประเทศไทย อัตราจริงแตกต่างตามธนาคารและโปรไฟล์ผู้กู้)

อ่านเพิ่ม: ลดหย่อนภาษี 2569 สรุปครบ | สามเหลี่ยมการเงิน: จัดลำดับความสำคัญ